양도소득세 부동산매매업자의 매매차익 예정신고시 매매차익 계산방법
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Q. 아파트 등 주거용 부동산을 경매∙공매 등을 통하여 취득한 이후 명도하고 수리하여 매각하는 부동산매매업자입니다.
매매차익 예정신고 시 매매차익 계산명세서 상 필요경비 항목에서,
아파트 취득 관련 자금을 금융기관 대출금으로 조달하였다면, 취득 후 보유기간에 대한 이자비용을 건설자금 충당이자에 포함하여 필요경비로 공제받을 수 있는지,
그리고 공실 상태에서 아파트 보유기간 중에 발생한 아파트 관리비를 공과금으로 보아 필요경비로 공제받을 수 있는지 궁금합니다.
A. 부동산매매업자의 토지등 매매차익은 당해 토지등의 실지거래가액에서 소득세법 시행령 제163조 제1항부터 제5항까지의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액, 당해 토지 등의 건설자금에 충당한 금액의 이자, 토지 등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금 및 장기보유특별공제액을 공제하여 계산하는 것입니다. (소득령 제128조 제1항)
취득 이후 보유기간에 대한 이자 및 아파트 관리비는 종합소득세 신고시 당해연도 필요경비로서 산입이 가능할 것이나, 매매차익 예정신고시 필요경비(취득가액, 자본적지출액, 양도비, 건설자금충당이자, 공과금)에는 해당하지 않을 것으로 판단됩니다.
참고로 부동산매매업자의 경우 토지 등 매매차익예정신고를 하였더라도 다음연도 5월 종합소득세 신고시 이를 포함하여 소득금액 및 소득세를 다시 계산하여야 하며, 토지 등 매매차익예정신고시 납부한 소득세는 기납부세액으로서 공제가 가능합니다.
관련규정 : 소득세법 제69조[부동산매매업자의 토지등 매매차액예정신고와 납부], 동법 시행령 제128조[토지 등 매매차익의 계산], 제163조[양도자산의 필요경비]
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